南方财经 21世纪经济报道记者赖镇桃 河内、胡志明市报道
最近，越南地产股再次跌入债市爆雷后的“至暗时刻”。
截至9月30日，越南主要股指VN30周跌2.46%，热门地产股出现猛烈下挫。年初至今，越南最大房企Vinhomes股价跌近48%，知名地产商An Gia、TTC Land、西贡房地产公司、康迪恩集团的股价近一年内跌幅达50%～60%，股价来到2022年越南楼市危机以来的最低位。
去年，越南还是全亚洲楼市增速最快的国家。今年，货币政策周期逆转，全球流动性收紧、融资成本大涨，越南房地产再被逼入困境。
在这个GDP以年均8%增速狂奔的国度，很多人快速创造财富，都离不开“土地”这个最原始的要素。几年前河内一场楼市研讨会中，有专家提及，越南12000多名百万富翁中，90%的人投资了房地产。对房地产行业的直接和间接投资占比达到99.1%。
越南第一大上市公司Vingroup的主业同样是房地产。越南首富范日旺从建小区、别墅、度假区到建医院、学校、商圈，打造出包圆“越南人一生”的商业帝国。目前Vinhomes的市值已超过香港的长江实业、日本住友不动产。
在越南，那些站在金字塔上层的人、企业，基本都离不开“房产”的托举。把视野放大，在一个国家的“现代化之跃”中，“土地”也正成为最重要的燃料之一。
但今年，流动性的“逆风”吹来，越南楼市的狂欢还会持续吗？
翻倍涨的楼市“河内到处都在建房子。”无论你是刚落地越南，还是已在当地生活多年，走在越南首都，都会不自觉这样感慨。
而在中介口里，那些吊机一天一天勾勒出来的住宅高楼，也会成为投资者账户里不停往上跳动的数字。21世纪经济报道记者以投资客身份走进河内Vinhomes的一家中介时，销售言简意赅地说：“你从打好地基、周围还很荒凉的时候就买入，等房子建好，就能赚到丰厚回报。”
这种撒下种子就能爆出金币的“金色传说”，很多人乍一听以为是“陷阱”，但中介说这都是已经兑现了的“馅饼”。她一边说一边指着门外的Vinhomes联排别墅，“四五年前，买一栋这样的别墅只要60亿到70亿越南盾，现在已经涨到了230亿到250亿越南盾。”几百米开外，Vinhomes开发的高端小区Ocean Park，中介说自己在2023年也购买了小区里一套67.5平方米的两居室，当时买入价将近30亿越南盾，现在已经涨到了50多亿越南盾。
来得早的中国中介，也亲眼见证了这一波楼市疯涨。薛超是越南首望地产的总经理，早年他在海外留学，双修经济学和工程专业，毕业后就顺势做起了澳大利亚、欧洲的海外地产销售，但入行不久他就摸到了天花板，“发达国家的楼盘单价是高，但是市场都很成熟、增长都很平稳了，投资收益其实很骨感。”于是他把目光转向东南亚。
2019年初，薛超选择来越南发展，当时的行情让他感觉像是抽中了“时代的奖券”——那一年，河内的每平方米均价还不到1万元人民币，大约6000～7000元人民币，薛超和河内很多开发商聊，对方都认为河内房价基本已经触顶了，但薛超觉得这只是“前奏”，“那时胡志明市的房价已经起飞了，河内的房价还只有胡志明市的一半，虽然胡志明是越南的经济第一大市，但是首都的房价怎么会只有经济中心的一半呢？”不信邪的薛超在河内开设办公室。最终，他知道自己的判断没错，当初经手的楼盘项目现在已经卖到2万人民币一平，价格基本翻了三倍。
河内的另一位中介也估算过河内楼市“滚轮”的转速：“从2021年到2026年这五年时间里，河内的房地产价格大概涨了50%到60%。如果从2017年算起，到现在则已暴涨了300%。”这位中介告诉21世纪经济报道记者。
（河内随处可见在建的楼盘项目，赖镇桃/摄）
河内的涨势，几乎领跑整个越南。起飞更早的胡志明市，则在过去十年里经历了“资本炒作-疯涨到顶-腰斩-沉寂-复苏”的起起伏伏，但前几年入场的人基本都能收获到不俗的复利——世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2021年至2026年间，胡志明市一手公寓价格年均上涨约14%，二手市场价格年均涨幅约为12%。
两个核心城市也只是越南楼市热潮的一个缩影。据《全球房地产指南》（Global Property Guide）的统计，2025年，越南房价一年内上涨48.75%（经调整通胀后），增速领跑全亚洲。去年一季度，越南房价同比增长21.84%，更是成为全球房价涨得最快的国家。把时间的维度拉长，过去五年，越南楼市的涨幅达到103.11%，换言之，就是五年翻番。
狂欢骤然散场现实中，越南楼市的飞涨，是和买房的狂热互相映衬的。
在不少媒体报道中，越南人喜欢买房仿佛是刻入基因的。一方面，在越南人的传统观念中，你拥有多少地和房子，经常决定了外人眼中你的社会地位和财富。另一方面，越南人的投资渠道比较有限，2024年越南股市总市值才占GDP的65%左右，股市的赚钱效应一般。于是，房子和黄金，成为不少越南人眼里更熟悉的“硬资产”。
所以，在越南楼市的上行期里，买房的狂热近乎股市打新——经济适用房开售秒空，大城市的中高端楼盘要线上下定、摇号，“几乎十几个人抢一套房，没有户型、楼层可选，摇中就是赚到。”越南首望地产胡志明销售负责人钟佩君告诉21世纪经济报道记者。
疯狂涌入楼市的还有外资。钟佩君是越南华人的后代，也是这几年才开始做房地产行业，真正开始卖房后，她也有些出乎意料：房子竟然比她想象中更容易卖。“一些中国买家过来逛一圈就决定下定了，我都不用怎么一再推销和反复沟通。”
（胡志明市二手房挂牌2万多人民币/m²的中高端小区，赖镇桃/摄）
上文提及的河内Vinhomes中介也告诉记者，来找她买房的中国买家占很大一部分，除了河内这样的核心城市，靠近中国口岸的芒街、旅游资源丰富的下龙湾，以及承接大量中企投资的海防，也都是中国买家关注的热门市场。
一边是本地人抢房，一边是外国买家涌入，越南楼市的“买盘”在过去几年不断变厚。
不过，去年重新点燃的越南楼市之火，今年却突然遭遇了一阵冷风——导火索还是年初爆发的中东冲突。能源进口价格火箭般飞升，一方面快速消耗越南的外汇储备，越南稳汇率的压力倍增，另一方面美联储的降息议程变为加息操作，全球利率环境收紧。
对于一个高度依赖信贷的房地产市场来说，钱一旦变贵，房子的故事就会立刻换一个脚本。
越南央行今年将全年系统信贷增长目标设定在约15%，同时要求银行严格控制房地产等高风险领域的信贷投放，把资金更多引向制造业、出口、高科技产业、农业、保障性住房、关键基础设施、国家重点及优先项目以及增长驱动型行业。
薛超提及，政府实际上给银行贷款设置了两道红线：一是大幅提高商业银行给房地产行业贷款的自有资金比例，这相当于增加了银行发放住房贷款的资金成本；二是控制整体信贷增长率，去年这一比例还是19%左右，今年则收窄至不能超过15%。
钱的流向开始改变。
对于普通购房者来说，最直接的变化，就是房贷利率。越南建筑部8月报告显示，近期抵押贷款利率急剧上升，平均利率约为12%至14%，浮动利率高达15%至16%，与2025年的利率水平相比几乎翻倍。
越南人买房对利率是尤为敏感的，因为能全款买房的是极少数。据世界银行的数据，在越南，许多市民的住房成本是家庭年收入的30倍以上，远远高于国际可负担性基准的3到8倍。戴德梁行分析师做过的估算更夸张，一个典型的双收入家庭需要50到85年的储蓄才能买得起一套房。
这时候，房贷利率每上涨一个百分点，都意味着一个普通家庭几十年现金流的重新计算。
“我们自己算过一笔账，”越南环球装饰有限公司总经理麻宗伟告诉21世纪经济报道记者，按照现在的房贷利率，越南普通人一年的工资可能只够拿来还利息，甚至连本金都还不上。“除非是站在金字塔顶尖的人，否则现在的房贷水平对绝大部分人来说都是沉重的负担。”麻宗伟说。
从价格看，楼市没崩，但已经没有多少买家有能力接盘了。越南建筑部的报告显示，今年第二季度全国房地产交易比去年同期下降了36%，开发商的住宅库存上升。大城市也出现降温信号，CBRE数据显示，第二季度河内的成交量略高于5800套，仅占新供应量的68%，远远低于2024年和2025年通常90%以上的同期水平。胡志明的土地住房同样遇冷，截至二季度末，新推出的别墅项目中只有四成售出。
还会涨吗？楼市突然冷下来，最容易让人想到的，是“硬着陆”。全球流动性重新收紧，房贷利率站上两位数。越南政府看到了前几年楼市“烈火烹油”的代价，也开始主动给过热的房地产市场踩刹车。
越南楼市的繁荣，走到尽头了吗？
在越南待得久一些，会发现市场的信仰依然很坚定：至少未来几年，房价上涨的动力还没有消失。
很大程度上这是基本面决定的——越南还在城市化。
三井物产全球战略研究所去年底的一份报告显示，2025年，越南的城镇⼈⼝⽐例预计达到41%，低于人均GDP相近的邻国水平，例如菲律宾（49%）和印度尼西亚（60%）。换句话说，越南还有大量人口正在走进城市，而进城的人，总要有地方住。
需求还在，供给却没有那么容易跟上。越南的土地制度也有自己的国情特色：土地都归国家所有，但越南人可以拥有土地的永久使用权。因此，越南住宅市场大致分成两类：一类是可以自由交易的住宅土地和独栋房屋，另一类则是开发商建设的公寓项目。
“河内、胡志明市中心的地是买一块少一块，现在一平方米的均价已经达到几十万人民币。”一位越南人告诉记者。
（胡志明市区俯瞰，自建楼房几乎填满整座城市，赖镇桃/摄）
地少又贵，只是问题的一半。另一半是土地很难整齐地集中起来。
在核心城市，很多地块长期分散在私人手中。开发商想做一个完整的住宅项目，往往需要先把零散的土地整合起来，征地、补偿、清理，再经过一系列审批。这个过程既花时间，也烧钱。2022年部分房地产开发商爆雷后，越南政府又进一步收紧了新项目审批，开发商从拿地到报批再到开工，流程更加漫长。
于是，明显的供需错位出现了：需求端，是不断进城的年轻人，以及想从自建房升级到公寓的家庭；供给端，却被土地整合和一道道行政审批卡住，核心城市的新房供应只能缓慢释放。
薛超认为，现在的高利率更像是把一部分需求暂时按住了。如果未来信贷环境重新宽松，被高利率压住的购房需求很可能再次释放。
而房地产之于越南，也不只是一个居住和投资市场。很多年来，越南的基础设施一直是经济发展的短板，政府想改善也经常受困于财力。
于是过去几年，政府和私营部门合作开发的PPP模式成为越南解决基建问题的一种尝试。但协议条款复杂、决策流程漫长，很多项目迟迟难以落地。
PPP模式似乎沉疴难解，沉寂多年的BT（建设-移交）模式再次回归决策层视野。从最近的一个实例可以更好理解这种开发模式。今年8月，Vingroup牵头的一个财团在越南北部获得了112公顷的土地，用于开发一个城市项目，预计成本为41万亿越南盾（15亿美元）。西北新城区位于河内东北40公里的北宁省，审批通过的项目包括50公顷的别墅、联排别墅和公寓楼，其余用于体育设施、道路和绿地等公共基础设施。该财团需要租赁其计划开发住房的50公顷土地，但不必支付剩余土地的费用，只需在完成公共基础设施后将其移交给地方当局。
这件事如果单独看，只是一宗房地产和基建捆绑开发的项目。但把它放进越南的城市发展逻辑里，就会发现，它其实是一场更大的交易：开发商拿土地，政府得到基础设施；开发商建住宅，也负责把周围的城市一起建起来。
有越南学者把这种模式概括为一种“土地金融”。逻辑并不复杂，开发商要拿地，就要承担建房子和建城市的双重使命。对开发商来说，地铁、学校、医院建到哪里，哪里的地价和购房需求就会随之上涨。市中心收地困难，那就把地铁建去郊区，在城市外围建新城、卖房子。
对政府来说，建设-移交模式既摆脱了财政资金不足的窘境，又缓解了基建停滞不前的老大难问题。越南许多之前停在规划蓝图里的基建项目，这两年密集动工。从城市环线、快速公路、轻轨地铁到城市景观改造、体育场、机场、港口，项目开工如火如荼。
随着越南的基建改善，郊区新城可以成为新的增长极，外资加码越南的信心也会增强，进一步带动经济增长。这是越南试图复刻“汉江奇迹”摸索出来的双赢游戏，房地产不是“目的”，却是关键的“手段”。
CBRE年中发布的报告提出，预计到2028年河内和胡志明市的住宅市场仍有上涨空间，但价格更可能进入温和、可持续的增长阶段，而不是重现前几年的快速飙升。需要关注支撑市场的几条主线是：城市向外扩张，基础设施改善，优质住宅供应增加，以及由交通连接带来的长期居住和投资需求。
入场的机会2025年，越南通过新版《土地法》，外资在越南买房的限制进一步放宽。简单而言，外资来越南买房主要有50年期和30%份额的两重制约：外国人不能拥有土地的所有权和永久使用权，购买公寓和独栋房屋都只能有50年期的使用权，到期可以再延长一次50年；此外，越南也在控制外资持有房产的比例，一栋公寓楼里外国人购买的比例不能超过30%，一片区域里能出售给外资的土地比例也不能超过30%。
如今，越南楼市面临利率高企、流动性收紧的重压，对外国投资者来说，还值得进场吗？布局的机会又在哪里？
“关键还是要看具体位置，”河内一位中介向21世纪经济报道记者谈及，有的项目当初投入1份成本，现在转手能赚5倍的回报，而且现在那些地段放出来的房源已经屈指可数了。像Vingroup在河内远郊丹凤的项目，还有广宁的下龙，以及胡志明市附近芹苴的项目价格走势都很平缓、去化困难。然而，最近刚推出的一款全新楼盘——目前还在进行基础设施建设的古螺Vinhomes项目，却几乎售罄了。走势为什么会有这样明显的分化？归根结底还是因为它紧邻首都。
（河内郊区的中高端小区，周边学校、商业综合体配套一般都较为完善，赖镇桃/摄）
一个共识是，未来政策资源、产业、人口还会进一步往大城市集中，锁定两大核心城市是最稳妥的选择。“越南人均收入提高之后，大家想追求更好的医疗，追求更好的教育，追求更好的生活服务，就会来大城市居住，这里还有很大一部分还未兑现的需求。河内依然是制造业、高新技术外资企业的首选地，而金融服务业、欧美公司（区域）总部、家电企业一般还是选择胡志明。所以未来河内和胡志明的楼市估计会是一个齐头并进的态势。”薛超还是看好两大城市，也提醒道，对于那些讲故事、讲概念的项目，投资需谨慎。
“除了胡志明市和河内，其他城市尽量不要买。如果是偏远的郊区，没有大型基建项目，也不要买。避雷就是旅游地产、工业区的地产。”薛超概括道。
有望在楼市重新起飞里分一杯羹的，除了买房客，还有家居建材行业的出海企业。
三井物产全球战略研究所的报告提及，房地产⾏业涉及众多相关产业，⽽社会住房的建设预计将带动建材、家具和设备等⾏业的增⻓。
越南四处忙着建楼、修路、盖酒店、装新办公楼，那些做家居建材的企业就是这一波热潮里的“卖铲人”。
麻宗伟所在的环球装饰有限公司，就是其中一个样本。2021年，公司正式出海越南。实际上，在此之前的2018年前后，其母公司就已经在越南设厂，主要生产出口欧美的家居产品。后来，公司发现越南本地市场也大有可为，麻宗伟又带着团队成立本地公司，把业务从出口贸易延伸到本地业务，专门承接酒店、办公楼、公寓等项目的一站式设计装修。
今年越南楼市降温，但麻宗伟的体感并没有想象中那么冷。“前几年停工的楼盘，现在也都重新开工了。”在他看来，越南楼市虽然已经没有2022年债务爆雷前那种繁荣，但经历了一轮出清和洗牌后，留下来的更多是规范的大型开发商，行业反而变得更加理性。
环球装饰在越南待了5年，也终于从一个“外来者”树立了自己的口碑。
“四五年前是我们主动去找别人。”麻宗伟说，如今随着公司在当地的影响力和案例不断增加，“很多房地产企业，包括做办公楼项目的企业，会主动找到我们。”
越南的建材市场不乏本地玩家，而且装修也是个看重熟人关系的行当。麻宗伟承认，越南开发商选择供应商时，多少会更信任熟悉的企业，但最终还是要看产品质量是否稳定、价格是否长期有竞争力、交货周期能否保障，以及能不能提供长期服务。而这些，恰恰是背靠中国供应链的企业所擅长的。
麻宗伟认为，未来越南家居市场有几个方向值得关注。
第一个是一站式的全屋定制和整装。随着年轻人工作节奏越来越快，设计、家具、软装、安装甚至售后全部打包的模式，可以省下消费者大量时间，也更容易成为中高端住宅的选择。
第二个是绿色建材和节能产品。越南近年来越来越重视绿色建筑，环保材料、节能设备等需求也在增加。对于中国企业来说，这既是政策趋势，也是产品升级的机会。
第三个是智能家居。智能照明、安防、智能控制等产品正在进入越南住宅市场，“很多客户会主动提出要做智能家居”，麻宗伟说。
还有一类需求来自越来越多的中企。
过去，一些中国企业来越南投资，租下厂房、简单装修就能开工；如今，越来越多上市公司、大型制造企业以及国企进来，当地办公楼、酒店、公寓和产业园的形象需求也在提升。企业不再只是“有个地方办公”，而开始愿意为办公环境、员工住宿和品牌形象投入更多成本。
越南楼市正在告别疯狂扩张的年代，但可以肯定的是城市化远未结束。
对外资炒房客而言，未来的机会更多藏在核心城市、稀缺地段和基础设施带来的增量空间；对家居建材企业而言，机会则来自越南不断增加的住宅、酒店、办公楼和城市配套需求。一个押注房价上涨，一个押注城市生长——两种不同的“入场”，也构成了越南房地产下一阶段的机会图谱。
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